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地方国资囊中羞涩 ，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

　　近日来 ，一则青岛市城阳区共有产权房难交付 的消息 ，受到业内广泛关注 。

　　消息显示，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称 ，自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房 ，首付款大约150万 ，当地一国资公司负责出资76万。等要交付时 ，开发商称市政公司没打款，因此不能交房 ，如果要退房需要缴纳20% 的违约金，国资方面则称“没钱”。

　　城阳市政投资集团则回复称，城阳市投资集团现正在积极筹措资金 ，解决付款问题，已与购房者说明相关情况 。另有类似市民留言称 ，自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签 ，但因市政投资公司还未支付首付款 ，导致2022年底交房时没能拿到钥匙。

　　该事件被关注到后，引发了业内关于共有产权房 、及地方城投资金问题 的讨论。那么 ，背后真相到底 是怎样的？

　　区属人才购房政策

　　据当地房企人士告诉第一财经 ，网传内容确有此事 ，主要是地方国资资金支付 的问题 ，退房违约金也是购房合同中约定 的。“有项目涉及到 的房源量较少，也有拖欠金额比较多的，此前当地有四家国资公司在做，目前就网传 的这家有付款问题 ，其他三家都没事 。”

　　值得注意 的 是，城阳区此次被关注到的共有产权住房，与传统意义上 的不太一样。

　　一般而言，共有产权住房 ， 是指政府提供政策支持 ，采用市场化方式建设筹集 ，限定套型面积、销售价格 、使用和处分权利等，面向符合条件 的居民供应 ，实行政府与购房人按份共有产权 的住房 。在拍地阶段 ，便会对相应地块的性质、售价 、出让条件等作出规定。

　　而城阳区这类共有产权房，更类似对人才购房 的支持政策， 是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策 ，此前曾在当地市场火爆过一段时间。

　　早在2020年3月 ，青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措，其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点 ，将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分，由区属国有企业垫付或赠予30%房款 。按最初的设想，该政策将持续至2023年。

　　具体而言，可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类 ，属于一至四层次 的人才 ，购房者与区属国企 的产权比例为7 ：3 ，共有期限为8年；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的，购房者与区属国企 的产权比例为7:3，共有期限为5年 。

　　按照产权比例，个人承担购房总价款的70% 、享有70% 的产权 ，需要缴纳持有70%房屋产权 的首付款，并作为按揭贷款抵押物 ；区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权 ，由其自有资金或其他资金解决，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物 。

　　据当地官媒当时发文 ，比如一套房子100万元：人才21万元+单位30万元+贷款49万元 。人才首先付款21% ，政策付款30%，剩下部分贷款，这样一来首付比例低 ，贷款还款压力也会减小。

　　共有产权到期后 ，一至四层次 的人才 ，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后 ，由人才个人提出申请，经区属国企同意 、相关部门批准后 ，无偿赠送30%产权；五至七层次 的人才，满5年后 ，由个人将区属国有企业持有 的30%产权回购 ，回购价格按照“孰低”原则 。

　　在实行一年多后 ，垫资问题对国企平台公司形成一定考验 ，有部分地产项目积极介入，与四大平台公司合力垫资 ；当时也有声音称 ，一些房企选择退出共有产权项目合作。不过 ，在2021年官方发布的名单中 ，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目 。

　　提振楼市后暂时退场

　　城阳区共有产权房政策 的发布 ，曾在当地楼市激起很大波澜 。

　　据卓易数据，2019年 的城阳楼市很压抑 ，成交为近5年最低，全年商品房成交14094套，商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后 ，城阳楼市量价齐涨，2020年全年成交21216套，共有产权房成为城阳楼市的“强心剂” ，外部因素引发需求提前释放 。

　　青岛网上房产数据也显示 ，2020年全年 ，城阳区人才共有产权住房网签11000余套 。在共有产权新政刺激下，2020年城阳区楼市异常亮眼 ，全年新房共成交24850套，成交面积2818985.65平方米 ，仅次于西海岸 ，且新房成交量占比全市总成交量 的16% 。

　　部分地产项目 ，也在该政策刺激下价格上扬 ，有项目从2019年年底 的15500元/平方米涨到19000元/平方米 ，有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛 ，共有产权房购买人数再度增加，构成2021年该区楼市成交 的主力 。

　　不过从2021年下半年开始 ，城阳区人才共有产权政策出现收紧 ，取消五至七层次人才购置二套房政策，购置首套房政策不变 。此外 ，随着共有产权购房者越来越多 ，四大平台即市政集团、城发集团 、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大，出现了让开发商垫资也即向后者借资 的情况。

　　后来，本应在2023年结束 的政策，提前按下暂停键 。2022年4月，有购房者询问共有产权停止报名的问题，城阳区财政局回复称，因即将出台新 的人才住房政策，为确保与新政策顺畅衔接 ，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策 。

　　同年8月 ，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行) ，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业 、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券 。

　　在整个青岛市层面 ，则存在有产权型人才住房政策 ，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价 的80%确定 ；以限定价格购买的面积，按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定，超出部分按照同区域商品住房价格购买。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，共有产权住房各地都有相应 的管理办法，对建设 、交付等各个环节都有硬性要求。青岛 的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存，不过城投资金普遍紧张 ，不太可能持续出这么多钱，就导致因资金引发 的一系列交付问题。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，过去经济形势好 、政府财政状况好 ，此类问题较难放大 。但问题是 ，当前经济压力增大，地方国资若无力承担相关责任，就会暴露出问题。从这个角度看，上述情况不会是个案，各地政府需要梳理共有产权背后 的各类资金问题 。

　　对城阳区乃至青岛楼市 的问题，克而瑞则表示 ，当地市场即便有修复 、也并不会突破2016年的高点，一 是人口实现跨越式增长的概率不大 ，购房基数相对稳定，虽然前期出台政策 ，吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重 。随着市场下行加剧，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛，而所谓 的人才新政并没有“先发优势” ，前期吸纳 的人才也有很大可能流入这些核心一二线 。

　　此外，青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位，2021年济南 、青岛分别达到了8.6年和9.8年 ，居民整体购房难度不小 。卓易数据最新统计显示 ，2023年1月 ，青岛新建商品房共计成交4460套，环比下降53.36%，同比下降47.32%，受疫情及春节影响 ，成交量环同比均“腰折” 。

农村沼气安全生产系列动画（三）沼气检修要规范，按章操作防风险******

　　编者按 ：

　　为及时摸清农村沼气设施“家底”，加大对农村沼气生产 的安全隐患排查力度，农业农村部科技教育司、农业农村部人力资源开发中心、中国农学会策划制作《农村沼气安全生产系列动画》 ，包括户用沼气安全篇 、废弃沼气池安全处置篇和沼气工程安全篇 。将模拟多种场景 ，解读沼气安全生产、使用及处置方法，提高农民 的安全意识 ，消除安全隐患 。

　　沼气工程中 ，因种种不规范操作，容易出现安全隐患。如何设置安全提示，科学规避沼气工程使用风险 ？

　　贮气柜气密性 ，应每年检查一次；输送管路 ，要经常检查 是否有漏气漏水和堵塞现象 ，发现问题及时维修更换；各种闸阀 、汽水分离器 、正负压保护器、脱硫塔罐 、相关护栏、爬梯 、管道 、支架 、盖板，要定期检查和维护保养 。

　　维修保养时，首先要清理发酵罐内 的发酵原料，防止维修过程中产生沼气 ；放料时要打开发酵罐顶部盖板 ，不能让发酵罐产生负压 。

总 监 制

付长亮 包书政

总 策 划

廖丹凤 战  钊

编  导

张  楠 王长海 武玥彤 谢  芸 赵清建 张  蕃

专家指导

邢可霞 徐文勇 罗  娟 潘君廷 叶炳南

出  品

农业农村部科技教育司

农业农村部人力资源开发中心

中国农学会

　　（文图 ：赵筱尘 巫邓炎）